O legado da crise para o mercado de edifícios corporativos
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O legado da crise para o mercado de edifícios corporativos
Em períodos de alta vacância, tecnologia, inovação e estratégias para aumentar a comodidade dos clientes finais e a eficiência da gestão ganharam novo impulso e devem permanecer, mesmo em período de retomada

Por Paula Caires

Conteúdo publicado em 21 de março de 2019

Depois de amargar um alto índice de vacância, que chegou a 25% em empreendimentos classe A de São Paulo, o mercado de edifício corporativo começou a vislumbrar em 2018 um período de retomada. Para o Sócio-diretor da Hersil Administração, que administra 1,7 milhão de m² de área comercial, Luis Fernando Azevedo Silva, até os prédios na região mais sofrida da cidade, que foi a Berrini, já estão reagindo. “Atualmente, ainda temos uma vacância em torno de 25% na região, mas há prédios grandes perto da Faria Lima, por exemplo, que já estão com 100% de ocupação. Em fevereiro já tivemos uma procura bem mais forte do que quase todo o ano passado”, avalia ele com o otimismo de que esse será um ano melhor, de locação quase completa nos prédios.

Segundo Fernando Didziakas, Sócio da empresa de pesquisa especializada em mercado corporativo, Buildings Pesquisa Imobiliária Inteligente, a retomada também deve ter impacto nos preços: muitos contratos fechados no período de baixa vencem em 2019/2020, em um momento em que a vacância já está muito menor. “A taxa da Vila Olímpia, que chegou a 20% nos últimos anos, agora está em apenas 4%, ou seja, os proprietários tendem a aumentar os preços, alavancando um certo movimento de flight to price, ou seja, deslocamentos em busca de valores menores, em regiões que ainda não apresentam muita pressão de preços para ativos de alta qualidade. Ainda assim, esse deslocamento não terá a mesma proporção do movimento flight to quality dos anos anteriores, que caracterizou o deslocamento de empresas para empreendimentos de padrão superior, aproveitando a alta disponibilidade de espaços e os preços menores”. A estimativa de Didziakas também é positiva. “Os empreendimentos de classe A começaram esse ano em com uma taxa de vacância de 18,5%, o que ainda é alto, mas a tendência é de queda. Para o final de 2019 e início de 2020, nossa expectativa é de que essa taxa esteja em torno de 13%”.

Da crise, no entanto, fica a prática que serviu de estratégia para se manter nos períodos de baixa: a busca pela eficiência por meio da inovação. O avanço tecnológico tem sido grande ferramenta para realização dessa inovação. Apesar de ainda ser considerada embrionária no setor, como destaca Didziakas, ela se desdobra em tecnologia embarcada nos próprios condomínios, agregando valor aos seus condôminos e respectivos clientes finais, ou em sistemas e processos que facilitam o dia a dia dos gestores, além de possibilitar uma gestão mais eficaz, eficiente e proativa.

É o caso da JLL que investe em tecnologia aplicada à gestão, por meio de plataformas. “Usamos uma plataforma financeira e uma jurídica, que dão respaldo para a administração, tanto para o time alocado no cliente, quanto para o cliente em si”, explica o Gerente de Propriedade Fábio Martins. Na plataforma de compra, os materiais já são listados e classificados por famílias, inclusive com preços e prazos previamente acordados com até três fornecedores. Para contratação de serviços, foram formatadas microrregiões e um modelo de contratação centralizada, que traz as vantagens do fortalecimento do poder de compra e compartilhamento de equipamentos caros, além de possibilitar uma supervisão mais próxima. Com a iniciativa foi possível reduzir pelo menos 10% dos custos condominiais, sem canibalizar o fornecedor. “Não consideramos somente preço, mas a proposta de inovação, o escopo do trabalho, a qualidade... O valor é super importante e estamos atentos, mas consideramos também outras questões, porque se você espremer o fornecedor até o bagaço, é o bagaço que você vai ter”, comenta Martins.

Para o Presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) e vice-presidente da Graiche Condomínios – Locações – Vendas, José Roberto Graiche Júnior, a tendência é que os condomínios fiquem cada vez mais inteligentes. Os sistemas de automação e gestão para medição e acompanhamento de gastos; as plataformas de acesso a serviços para os condôminos; e o foco em mobilidade urbana, com infraestrutura compatível com meios de transporte alternativos, são exemplos.

Na APSA Gestão Condominial, o próximo passo é a implementação de um sistema de sensores wifi nas edificações. Conforme explica o gerente de negócio do segmento corporate da empresa, Marcelo Freire, “são vários dispositivos espalhados por diferentes locais do empreendimento, incluindo equipamentos, que monitoram e geram métricas, essenciais para uma boa gestão e para a tomada de decisão. Com a iniciativa, estamos vislumbrando não só à otimização de recursos, mas também o bem-estar dos usuários”. Para ele, “inteligência artificial, machine learning e block chain... tudo isso já está aqui, de maneiras cada vez mais evoluídas, e os gestores têm de acompanhar a tendência”. 

Na Auxiliadora Predial os aplicativos evoluíram para complexas plataformas de serviços, pois, conforme observa o Sócio-diretor Christian Voelcker, “quando os incorporadores vendem os produtos, o principal não é mais o físico, mas a experiência e a conveniência disponibilizadas para quem vai trabalhar no espaço”.

Atentas às novas demandas do público e, consequentemente, do mercado, já há diversas startups voltadas para o real state. A JLL Spark, por exemplo, se dedica a transformar a indústria imobiliária por meio de inovações baseadas em tecnologia. Fundada em 2017, com sede em São Francisco, Califórnia, a empresa anunciou a criação do fundo de risco global para investir até US$ 100 milhões em empresas focadas em alavancar a tecnologia para a melhoria de diversos aspectos, desde o desenvolvimento e a gestão imobiliária à locação e investimentos, aprimorando a experiência daqueles que ocupam os imóveis.

Não é à toa que, como ressaltou Martins, a JLL está se posicionando como empresa de tecnologia voltada para o mercado de Real Estate. A atuação da Auxiliadora Predial segue a mesma direção com compra de aplicativos e sociedade em startups voltadas para a área de facilities.

Tecnologia embarcada

Quando o assunto é tecnologia embarcada, os equipamentos de alto impacto nos custos condominiais e processo de retrofit de empreendimentos mais antigos têm sido o foco. Graiche Júnior, da AABIC, acrescenta ainda nesse contexto a sustentabilidade. “Além de ser politicamente correto, ser sustentável traz economia e já há pesquisas que mostram uma valorização no preço do aluguel, pois os locatários reconhecem o quão importante é o conceito. E há, ainda, as empresas que buscam espaços condizentes com a sua própria política de respeito ao meio ambiente”.

Segundo o Diretor-executivo da Divisão Management Services da CBRE. Thomaz Catunda, “a demanda por empresa especializadas e profissionais com treinamento específico nessa área de gestão aumentou sobremaneira devido às novas tecnologias embarcadas nesses empreendimentos que, por outro lado, igualmente demandou que empresas usuárias/locatárias também possuíssem profissionais de Facilities Management preparados para compreender as situações deste novo ambiente, permitindo dialogar com gestores prediais com igual conhecimento e experiência”. Para ele, “o Facility Manager e o Gestor Predial possuem responsabilidades equivalentes, cada um em seu escopo de atuação, sendo o primeiro nas áreas privativas da corporação e o segundo nas áreas comuns do empreendimento e ambos se retroalimentam para que os usuários do empreendimento sejam plenamente atendidos e realizem suas atividades-fim com qualidade”.

A tecnologia embarcada também é a estratégia para manter os empreendimentos mais antigos em concorrência com os novos, que já vêm com uma série de recursos. Silva, da Hersil, tem orgulho de administrar empreendimentos que, mesmo com mais de uma década de vida, se mantêm competitivos. Para ele, portanto, a grande inovação é fazer com que os prédios antigos estejam competindo com os novos, além de manter a valorização imobiliária. Sistema de reconhecimento facial, controle de acesso por QR code, elevadores com chamada antecipada e ar condicionado atualizados com sistema de climatização VRF são alguns exemplos.

No Edifício Parque Paulista, que tem 20 anos de construção, na região da Avenida Paulista, em São Paulo, o retrofit do ar condicionado possibilitou economias substanciais, já que agora o sistema é individualizado, conferindo mais independência e autonomia ao condômino e mais economia nas despesas. “Economizamos o custo de manutenção, que era de R$ 15 mil a R$ 20 mil por mês, pois agora fazemos apenas uma revisão a cada seis meses, e a ‘chamada’ de condomínio que é rateada pelos andares, que era R$ 260 mil, agora é de R$ 180 mil”. O mesmo aconteceu com a troca dos elevadores. “A manutenção custava em torno de R$ 20 mil e hoje custa R$ 10 mil. A economia estimada é de R$ 120 mil no ano com um pay back de sete anos, sem contar a qualidade do serviço prestado para o usuário e a imagem do prédio”, acrescenta.

Manter os empreendimentos mais antigos em linha com os novos é também o desafio do CEO da RV Gestão, Alexandre Roxo, que cita como exemplo o Centro Empresarial Mario Henrique Simonsen (CEMHS), no Rio de Janeiro, que tem 15 anos de vida. “Após um verdadeiro upgrade no empreendimento em termos tecnológicos, temos custos extremamente competitivos na categoria triple A. O espaço e a estratégia de negócio foram readequados para atender muito mais aos condôminos, que agora têm salas menores para utilização a um custo 50% mais baixo que o convencional, sem ter necessidade de ter um espaço exclusivo permanentemente locado. Para reduzir as contas, a estratégia de Roxo também inclui a migração para o mercado livre de energia, prevista para abril deste ano. A estimativa é economizar até 25% no consumo de alta tensão mensal.

Manter os prédios antigos atualizados visa, ainda, à valorização imobiliária, infelizmente, como observa Voelcker, nem sempre praticada no Brasil. Certificado nos Estados Unidos, ele compara os dois mercados nesse quesito. “Nos Estados Unidos, quando você entrega um empreendimento, você já tem obrigação de reinvestimento de até 30 anos, por isso, temos exemplos de prédios em plena operação há 300 anos. Já o nosso patrimônio imobiliário, mesmo mantendo relevância geográfica, é muito desvalorizado. Nos Estados Unidos ninguém saiu do centro de Manhattam nos últimos cem anos, já do centro de São Paulo sim, porque os prédios não foram mantidos”, avalia ele destacando a cultura e a legislação norte-americanas. “A cada 20 anos troca-se elevador, terraço... Porque tem vida útil. Já no Brasil, não planejamos a longo prazo. A lei manda economizar 5% da arrecadação do condomínio, mas nem diz em que essa verba deve ser utilizada. O reflexo é a quantidade de prédios abandonados em São Paulo”, lamenta.

A conveniência além da tecnologia

As estratégias para manter os empreendimentos competitivos não se restringem à tecnologia. O foco na experiência do usuário é um dos pilares e pode ter outras vertentes. Na JLL ela também se traduz na valorização de algo precioso e cada vez mais escasso na vida das pessoas que vivem nas grandes metrópoles: o tempo. Por isso, a estratégia é agregar o maior número de serviços possível para facilitar a vida do cliente final. Lava-rápido, serviços de cuidados pessoais, serviços para o carro e até venda de produtos temáticos nas datas comemorativas são algumas das opções. “É um projeto que começou ano passado e agora estamos fazendo alguns estudos para melhorá-lo a fim de proporcionar mais bem-estar e conveniência a esse cliente”, conta Martins.

Segundo o Gerente de Operações da Brookfield Properties, Lamberto Grinover, a companhia também aposta na estratégia. “Buscamos os melhores serviços e priorizamos esses espaços pelo benefício que eles trazem para o locatário”, sem que tenhamos necessariamente ganhos. Há circunstâncias em que até oferecemos cessão de espaço, em prol da possibilidade de fornecer facilidades. Como é o caso da lavanderia on-line. O mix de serviços ainda pode incluir sapataria, feiras orgânicas e até um serviço de compartilhamento de guarda-chuva.

A adesão à mobilidade urbana também vem sendo realizada com a criação de estações para bicicletas e patinetes. “Não basta ter um bicicletário ou que ele seja bonito, queremos que o usuário tenha suporte, como a possibilidade de fazer pequenos reparos e tomadas elétricas disponíveis. Além disso, estamos sempre em contato com os órgãos públicos para melhorarmos o que for possível no entorno com o intuito de ajudar no fluxo das pessoas”, explana Grinover.

Para Silva, da Hersil, o visual do prédio também é fonte de atenção. Por isso, a empresa conta com uniformes exclusivos feitos sob medida, exige uniformes diferenciados das empresas contratadas e zela pelos detalhes que fazem a diferença para a experiência do cliente, como flores na recepção; cursos sobre cabelo e maquiagem para recepcionistas, com entrega de kits; entre outras iniciativas.

Corporate e facilities, 2 em 1 em prol do cliente

O Censo Coworking Brasil 2018 apontou a existência de 1.194 espaços dessa categoria nas capitais e no interior. Uma pesquisa feita pela Buildings mostrou que só em São Paulo, o mercado de coworking cresceu 250% em um ano. A integração de serviços, a flexibilidade e os custos são os pontos centrais de sua diferenciação, que vem impactando na gestão de serviços de edifícios corporativos convencionais.

Para Voelcker, da Auxiliadora Predial, a exemplo do sucesso dos modelos de coworking, o leque de serviços em um prédio tem de sair do condominial e ir para o particular, pois “esse público não está só em busca de um espaço menor, mas sim em busca das facilidades. Ele não quer mais se preocupar com a limpeza, manutenção e despesas condominiais, ele quer compartilhar os custos de internet, de telefonia e até impressora”, observa o Executivo, chamando a atenção para uma mudança de comportamento sem volta e, consequentemente, uma readequação das funções administrativas. “Estamos saindo de uma crise e o mercado sempre sai diferente depois de uma crise. A prestação de serviço migrou do condominial para o condominial mais o individual”. Como exemplo, ele cita os serviços prestados para a Cyrela, para quem a empresa formata os serviços que serão oferecidos em formatos pay per use, mas que são decisivos para o cliente definir o endereço onde ele quer ter seu ponto comercial.

O Presidente da AABIC e Diretor de empresa, Graiche Júnior, também diz estar vendo cada vez mais prestação de serviço adicional, com opção de compartilhamento de equipamentos e até de mão de obra. “É mais facilidade e redução de custo para o condômino. Hoje, quando o cliente vai procurar um espaço para alugar, esses serviços já entram na conta”, avalia.

Um dos exemplos é o sistema de telefonia integrado em um único software, sugerido pela Graiche. A economia gerada na aquisição e implantação chega a 50% em comparação com os sistemas tradicionais, além de economia de custos na banda-larga compartilhada e nos custos futuros com aparelhos nos conjuntos. “O sistema coletivo IP desenvolvido permite a utilização para comunicação entre unidades, áreas comuns e recepção ativa, possibilitando redução de custos de telefonia, além da praticidade de atender, ligar e utilizar o sistema pelo celular em qualquer lugar do planeta, como se estivesse no próprio escritório. Outra vantagem representativa é que o sistema permite criar ramais para unidades, filiais e quaisquer outros locais, sem custos adicionais ou tarifas extras. Um conjunto comercial pode anexar seus ramais de filiais em Salvador/BA, por exemplo, de maneira simples, funcional e gratuita”.

A mudança das funções administrativas já está indo além para a Hersil que vai até abrir uma exceção para administração de complexos que dispõem de áreas residenciais. “Nos próximos anos, os grandes prédios novos serão todos de uso misto e não tem como dividir a gestão porque há áreas compartilhadas”, afirma Silva.

Quem quiser acompanhar esse novo cliente, cada vez mais crítico, exigente e que preza pela qualidade de vida, praticidade e conveniência não pode achar que a virada da lei da oferta e demanda muda completamente o cenário. A régua subiu e o poder de decisão está nas mãos dele. O cliente no centro é um caminho sem volta!

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