SFH tem folga para financiar
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Portal Revista Infra - terça-feira, outubro 16, 2018
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SFH tem folga para financiar
Mas potencial estratégico é mal aproveitado

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que completou 50 anos em 2014, ainda alimenta o financiamento habitacional no Brasil, sendo responsável pelo boom de crédito vivido a partir de 2006. Suas duas fontes - o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) - apresentaram, na última década, recordes de captação e aplicação em financiamento imobiliário. O SBPE somava, em dezembro de 2014, R$ 522 bilhões em estoque na poupança, enquanto o FGTS contava com R$ 410 bilhões em ativos totais. Ou seja: os dois juntos somam quase R$ 1 trilhão.

A crença geral é que tanto na Poupança quanto no FGTS, a maior parte dos recursos captados é destinada ao crédito habitacional. "Mas uma análise das fontes revela que ambas ainda operam abaixo do seu potencial, apesar do forte incremento na concessão de crédito ocorrido na última década. Resumindo: temos folga no sistema", afirma Claudia Magalhães Eloy, Pesquisadora do Laboratório de Habitação, FAU-USP, e autora do artigo Limites e potencialidades do SFH para o financiamento habitacional no Brasil, apresentado ontem (24) durante a 15ª Conferência Internacional da Lares, que acontece até o dia 25 de setembro, em São Paulo. 

Segundo ela, em dezembro de 2014 o SBPE tinha 52% do estoque de poupança aplicado em crédito habitacional, enquanto o FGTS apenas 43,5% dos seus ativos totais. "Em março de 2015, a parcela do SBPE aplicada em crédito habitacional pelo conjunto dos bancos nas condições do SFH, com limite de taxa de juros e de valor de imóvel, atingiu a marca recorde de 55% do total de recursos captados - o que significa que 45% dos recursos ainda são utilizados para outros fins", explica ela. 

"Observa-se essa tendência de flexibilização na regulamentação do direcionamento do SBPE que, além de permitir um direcionamento menor, no limite, de menos de 20% dos recursos captados para o financiamento habitacional, permitiu que recursos do SFH fossem usados para a aquisição de títulos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) - apesar da criação deles, no âmbito do SFI, ter, originalmente, como objetivo justamente ampliar os recursos para o crédito habitacional. Ou seja: na prática, a introdução do SFI na regulamentação do SFH, além de não trazer novos recursos, reduz as disponibilidades da Poupança para o crédito imobiliário", explica a urbanista.

Ela lembra que o sistema se baseia em captação de recursos a taxas de juros abaixo das taxas de mercado (tanto a remuneração da SBPE quanto a do FGTS), e opera de modo direcionado em sua aplicação, por meio de regulamentação específica. Mas afirma que, no caso da SBPE, o baixo nível de direcionamento para o crédito habitacional da atual regulamentação é um limitador para a expansão do crédito. "Enquanto a regulamentação permitir, é natural que os bancos privados escolham as aplicações mais rentáveis."

Quanto ao FGTS, a pesquisadora afirma que vem sendo subutilizado em termos de volume de recursos alocados em crédito habitacional. Segundo dados de 2014, cerca de metade dos ativos do Fundo era canalizada para outras aplicações: títulos públicos federais, fundos de investimento imobiliário, debêntures e certificados de recebíveis imobiliários.

"Além do mais, o Fundo poderia oferecer taxas mais baixas de financiamento, já que a captação é feita a 3% mais TR - que é a taxa de remuneração do cotista. Acontece que os spreads que incidem quando os recursos são repassados para o agente financeiro e para o usuário final fazem com que esses recursos sejam repassados ao mutuário final a um custo de mais de 7%. Taxas menores, no âmbito do Minha Casa Minha Vida, são oferecidas por meio de subsídio ao agente financeiro. Perde-se o potencial de repassar o recurso a um valor mais baixo", salienta ela. 

Para Cláudia, está claro que os volumes de recursos já captados no FGTS e no SBPE permitiriam maiores carteiras de crédito habitacional que as atualmente exibidas pelos diversos agentes. "Estamos em um momento adverso, mas ao mesmo tempo pode ser uma oportunidade de rever o sistema, suas regras e seus objetivos. Qual é o objetivo que a sociedade está pretende para o FGTS, por exemplo?", questiona.

Nota: Matéria de Erika Coradin, da Acadêmica Agência de Comunicação


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