Reformas de edificações segundo a norma técnica
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Portal Revista Infra - domingo, fevereiro 18, 2018
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Reformas de edificações segundo a norma técnica
A importância de se garantir a segurança durante as reformas

É de extrema importância a conscientização de proprietários quanto à responsabilidade sobre obras nas edificações, pois, normalmente, nos regulamentos internos dos prédios, algumas providências importantes devem ser consideradas. Todas as reformas e construções realizadas por moradores que afetem a estrutura, vedações ou quaisquer instalações devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao síndico do condomínio antes de seu início, contendo a descrição dos serviços a serem executados.

A NBR 16280 de 03/2014 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de processos, projetos,execução e segurança, incluindo meios principalmente para: prevenções de perda de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais nos sistemas, elementos ou componentes da edificação; planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação, do entorno e de seus usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma; e supervisão técnica dos processos e das obras. Esta norma se aplica, exclusivamente, às reformas de edificações.

O tema reforma de edificações assume relevância na sociedade à medida que, com a existência de demanda, do crescimento das cidades e urbanização de novas regiões, passa a ser atividade a ser disciplinada na sua forma de gestão. O envelhecimento das obras construídas impõe determinados processos, por segurança, perda de função ou qualidade que devem ser conduzidas com base em requisitos bem definidos.

Mudanças econômicas e culturais trazem necessidades que podem levar a processos de alteração das construções. Contudo, estas transformações devem preservar a segurança das edificações, seus usuários e o entorno por ela impactados. Obviamente, em toda atividade existe a presença do elemento risco que, nas análises de gestão, deve ser tratado adequadamente.

As edificações cumprem funções de serviço definidas em projeto. Contudo, ao longo do tempo de serviço, existirão necessidades de ajustes, adequações a novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas. O valor agregado às edificações, seja econômico ou social, normalmente é evidenciado por características que sustentam as atividades humanas de forma estruturada, passando por gerações e fazendo história.

Os serviços de reforma devem atender a um plano formal de diretrizes, que contemple: a preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação; a apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno à análise da incorporadora/construtora e do projetista, dentro do prazo decadencial (legal) e, após esse prazo, um responsável técnico designado pelo responsável legal deve efetuar a análise; os meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma e sua vizinhança; a descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigíveis para a realização das obras e sua forma de comunicação; quando aplicável, o registro e a aprovação nos órgãos competentes e pelo condomínio, exigidos para sua execução; a definição dos responsáveis e suas atribuições em todas as fases do processo; a previsão de recursos para o planejamento da reforma: materiais, técnicos, financeiros e humanos, capazes de atender às interferências nos diferentes sistemas da edificação e prover informações e condições para prevenir ou mitigar os riscos; a garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção as edificações, após a obra.

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma.

O plano deve atender às seguintes condições: o atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras; o estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra; a autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos; a apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis; o escopo dos serviços a serem realizados; a identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra; a identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis; a localização e implicações no entorno da reforma; o cronograma da reforma; os dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma; a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente; o planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente; o estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados; as implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme a NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a NBR 5674, quando aplicável.

Enfim, o plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edifica cação, e por encaminhar o plano ao responsável legal da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. O plano deve atender às seguintes condições: atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras; estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra; autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos; apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis; escopo dos serviços a serem realizados; identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra; identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis; localização e implicações no entorno da reforma; cronograma da reforma; dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma; a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente; planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente; estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados; implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a NBR 5674, quando aplicável.

As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem atender aos requisitos do item 5.1 e ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início. Caso não seja autorizado pelo responsável legal, o trânsito nas áreas comuns do edifício dos insumos e funcionários que atuarão na obra, deve ser apresentada justificativa técnica ou legal ao solicitante.

Todas essas medidas podem evitar as tragédias envolvendo quedas de edificações nos últimos anos, ou seja, a necessidade de se disciplinar a realização de reformas em edificações já prontas e habitadas. Considerando que algumas reformas realizadas, ainda que apenas dentro das unidades, podem colocar em risco a segurança dos moradores e ocupantes da região circunvizinha em razão de alterações na estrutura e nos sistemas da edificação, os projetos das alterações pretendidas que possam vir a alterar ou comprometer a segurança da edificação e/ou do seu entorno devem ser submetidos à análise das incorporadoras/construtoras e dos projetistas, durante o período de garantia. Após este prazo, à análise de profissional indicado pelo síndico, de forma a impedir a realização de reformas que possam colocar a edificação e o seu entorno em risco.

Mauricio Ferraz de Paiva é engenheiro eletricista, especialista em desenvolvimento em sistemas, presidente do Instituto Tecnológico de Estudos para a Normalização e Avaliação de Conformidade (Itenac) e presidente da Target Engenharia e Consultoria - mauricio.paiva@target.com.br


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