Comissão de corretagem cobrada do comprador do imóvel
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Portal Revista Infra - quarta-feira, agosto 22, 2018
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Comissão de corretagem cobrada do comprador do imóvel
Cobrança da corretagem é permitida desde que tenha ciência do consumidor

A figura do corretor é comum tanto para quem está vendendo, quanto para quem quer comprar um imóvel. Com a função de aproximar as partes, é o corretor quem irá buscar compradores ou vendedores ideais para aquele que o contratou.

Feita essa aproximação, caso o negócio se efetive, o corretor faz jus ao recebimento da famosa comissão de corretagem, que chega a girar em torno de 6% (seis) por cento do valor da compra e venda.

Com a predominância de apartamentos no mercado imobiliário, é corriqueira a busca de consumidores pelos stands de vendas, geralmente localizados nos canteiros de obras, onde corretores acabam exercendo a função de vendedores do empreendimento.

Nesses casos, não há qualquer tipo de trabalho de aproximação realizado pelo corretor, uma vez que o possível comprador, dirige-se ao stand de vendas, seja porque tomou conhecimento através de um anúncio publicitário, seja porque viu o empreendimento e resolveu buscar maiores informações.

Observa-se que não há qualquer possibilidade do comprador negociar o imóvel diretamente com o vendedor. Isso porque, as construtoras colocam corretores para exercerem a função de vendedores, repassando o custo de tais “corretores” para o consumidor.

Daí inicia-se a discussão acerca da possibilidade de cobrança da taxa de corretagem do consumidor, ainda que haja previsão contratual nesse sentido.

O Código Civil ao tratar da corretagem a definiu como um contrato onde “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Na situação supramencionada, no entanto, não há a prestação de serviços de corretagem propriamente dita que justifique a cobrança de comissão, e ainda que houvesse não foi o consumidor que o contratou.

Diante de inúmeras decisões determinando a devolução de valores pagos por consumidores a construtoras a título de comissão de corretagem, grande parte do mercado passou a embutir essa cobrança no valor do apartamento sem informar ao consumidor e no momento da compra pedir depósito ou cheques separados.

Há quem defenda que tal cobrança caracteriza uma verdadeira venda casada, pois se o consumidor quiser adquirir um apartamento será obrigado a pagar os honorários de um corretor contratado pela construtora, em desacordo com a proibição de venda casada existente no Código de Defesa do Consumidor.

A 3ª turma do Juizado Especial do Distrito Federal em decisão recente declarou como abusiva a cláusula que previa a cobrança de comissão de corretagem do consumidor. Na ocasião foi destacada a impossibilidade de transferência de custo ao consumidor de um serviço que não lhe foi prestado (acórdão nº 710934, 20130110371697ACJ).

Se a construtora opta por contratar corretores para servirem como vendedores do empreendimento, esta é quem deve arcar com os custos desses profissionais, ainda que o preço seja incluído no valor do imóvel.

Assim também foi o entendimento da 9ª Câmara de Direito Privado de São Paulo (01830905620108260100), que declarou como indevida a cobrança de comissão de corretagem de um consumidor que adquiriu um imóvel de modo direto e espontâneo perante uma incorporadora, que além de lhe cobrar a quantia, negativou seu nome, quando o consumidor se negou a paga-la. Além do reconhecimento de impossibilidade da construtora exigir a quantia, o Tribunal ainda a condenou ao pagamento de indenização por danos morais, em virtude da negativação indevida.

Algumas decisões já sinalizaram a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem do consumidor, desde que fique claro que o consumidor teve plena ciência e anuiu com a cobrança.

Nesse sentido, foi a decisão da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (processo nº 0025185-78.2009.8.19.0209), que entendeu ser possível a cobrança da comissão de corretagem de um consumidor antes da celebração do compromisso de compra e venda assinou documento em que o valor do imóvel discriminava o preço de escritura e o preço de corretagem. Também foi juntado aos autos trocas de e-mail entre o consultor do imóvel e o comprador onde foram prestados esclarecimentos a respeito da forma de pagamento do bem.

Portanto, é importante ficar atento na hora de comprar um imóvel, verificar exatamente aquilo que está sendo cobrado para não sofrer qualquer tipo de cobrança abusiva.

Para aqueles que já compraram um bem e agora verificaram que a cobrança da comissão de corretagem foi feita de forma obscura, lhe sendo repassado um custo de forma indevida, é possível reclamar a quantia na esfera judicial, desde que não tenha sido ultrapassado o prazo prescricional, sob o qual também pairam discussões, que dividem as opiniões de 3 (três), 5 (cinco) ou 10 (dez) anos, contados a partir da cobrança indevida.

* Talita Castro, advogada do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados   

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