O que muda no desenho da cidade
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Portal Revista Infra - quinta-feira, dezembro 14, 2017
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O que muda no desenho da cidade
Conheça as principais características do novo Plano Diretor de São Paulo

Grazzieli Gomes Rocha, diretora de criação da Aflalo/Gasperini Arquitetos

O novo Plano Diretor Estratégico (PDE), sancionado em Julho, orientará o crescimento e o desenvolvimento de São Paulo pelos próximos 16 anos. As novas diretrizes representam um desafio e uma oportunidade a quem lida com o crescimento e desenvolvimento da cidade: para extrair um bom aproveitamento dos futuros projetos – tanto pelo viés comercial quanto pela possibilidade de participação na construção de uma nova cidade – o mercado terá que dominar o PDE em suas particularidades e possibilidades de compensação.

A maior mudança ocorrerá nos eixos de transporte público existentes, como o da Av. Nove de Julho entre outros eixos na ciadade. Serão criadas áreas de maior adensamento populacional que se estenderão por 150 a 300m a partir desses eixos, bem como no entorno de estações de metrô e VLT – neste caso num raio de 400 a 600m. Nesses espaços, o potencial de construção se eleva para 4 vezes a área do terreno, duas ou até quatro vezes mais que em outras partes da cidade. Como particularidade, cria um parâmetro denominado “cota parte” onde determina que a cada 20m² de terreno exista um apartamento, estimulando a construção de apartamentos residenciais com área média de 75 m² nos Eixos de Transformação Urbana.

Outro ponto relevante que a lei resgata é o uso misto, um conceito de urbanidade antigo, como já existe no centro de São Paulo ou em capitais europeias. A ideia é proporcionar um menor deslocamento para os moradores dessas regiões, concentrando as suas atividades diárias (trabalho, moradia, lazer e serviços) num mesmo entorno. Dentro deste conceito, o PDE, por meio de contrapartidas, sugere e incentiva algumas iniciativas:

  • é um beneficio gratuito a construção lojas no nível da rua até o limite de 50% da área do terreno (fachada ativa). Ou seja essa área não contabiliza no C.A. (coeficiente de aproveitamento do terreno), logo é uma área a mais acima das 4 vezes;
  • Se o empreendimento criar uma circulação por dentro do seu lote privado, conectando duas ruas e permitir o uso público da mesma terá um abatimento na compra de outorga onerosa. Se o lote for maior que 5 mil m², essa condição se torna obrigatória (fruição pública);
  • Caso o empreendimento seja de uso misto, a lei garante como benefício gratuito um acréscimo de área não residencial, ou seja um aumento de 20% da área computável máxima, não contabiliza no C.A.. Para cacterizar o uso misto pode-se também fazer um empreendimento misturando residencial, com salas, hotel, hospital, shopping, mall ou qualquer outro uso.

Caso a construtora adote todas as sugestões da lei, o potencial de aproveitamento do terreno, que, como citado acima, parte de 4 vezes a área do terreno nos eixos, pode chegar a até 5,2. Ou seja, quanto mais o projeto atuar em prol da cidade e em consonância com o PDE, maior será o potencial construtivo do terreno.

Para que os empreendimentos tenham uma integração com a cidade, o PDE interfere também na forma de fechamento, autorizando muros e gradis em no máximo 50% da fachada, além de propor alargamentos de calçada para 5m de largura no mínimo.

Quanto às vagas de garagens, há uma grande mudança: em empreendimentos comerciais, antes o critério era uma vaga a cada 35 m² de área computável, e agora nos eixos o máximo será uma a cada 70 m² de área computável. Ou seja, o construtor poderá fazer 50% do que fazia na lei antiga. Para empreendimentos residenciais, será permitida uma vaga por apartamento, no máximo. A ideia é estimular o uso do transporte público e refletirá numa mudança de comportamento da sociedade na forma de usar a cidade. O mercado precisará se adaptar a essa condição e certamente a população vai cobrar ainda mais de estado e município a melhoria do transporte.

Outra grande novidade é a Cota de Solidariedade, segundo a qual, obrigatoriamente, qualquer empreendimento com área maior que 20 mil m² destinará 10% da área para HIS (Habitação de Interesse Popular). A HIS poderá ser instalada no empreendimento, ou em outro terreno na mesma macroárea, ou ainda convertida em valor financeiro e depositada no FUNDURB.

Em áreas fora dos Eixos, foram alterados o coeficiente de aproveitamento, gabarito e o critério de calculo de áreas. Poderá ser construída apenas 2 vezes a área do terreno, com limite de altura para 8 pavimentos, a não ser nos casos em que mais de 50% do quarteirão tiver edifícios altos, quando o limite de altura deixa de existir. Quanto ao critério de calculo de áreas, o beneficio se dá através do não computo das áreas de circulações dos pavimentos, gerando um ganho de 10% a 15% de área para venda nesses lotes. Além do beneficio da possibilidade de inserção de uma loja no nível térreo gratuita até o limite de 20% da área do lote.

Por fim, empreendimentos maiores do que 40 mil m² deverão doar 15% da área do lote para áreas verdes e 5% para institucional. As regras dos Eixos de Transformação Urbana não se sobrepõem às Operações Urbanas vigentes como Faria Lima e Espraiada, pois as mesmas já possuem estímulos de adensamento para as regiões que englobam.


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